Η προώθηση της ιδιωτικής πολεοδόμησης είναι καταστροφική

Ν/ΣΧ  ΠΕΡΙ ΙΔΙΩΤΙΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΩΝ

ΓΕΝΙΚΕΥΕΤΑΙ Η ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ, 

ΚΑΤΑΡΓΕΙΤΑΙ Ο ΧΩΡΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ

της  Ελένης Πορτάλιου στην Αυγή της Κυριακής

Με την ιδιωτική πολεοδόμηση, την τακτοποίηση των οικοδομικών συνεταιρισμών και την ανάπτυξη των εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών, το νομοσχέδιο με τον κατ’ ευφημισμόν τίτλο «Περιβαλλοντική Αναβάθμιση και Ιδιωτική Πολεοδόμηση - Βιώσιμη Ανάπτυξη Οικισμών - Ρυθμίσεις Δασικής Νομοθεσίας» γενικεύει την εκτός σχεδίου δόμηση στο σύνολο της χώρας.

Η εκτός σχεδίου δόμηση είναι μια εξαιρετικά στρεβλή και παράλογη ελληνική πραγματικότητα. Η ανοχή της πρώτης αυθαίρετης δόμησης εκτός σχεδίου αποτέλεσε στρατηγική του μετεμφυλιακού ελληνικού κράτους για τη διασφάλιση φθηνής κατοικίας και τον έλεγχο των εργατικών/λαϊκών στρωμάτων που μετανάστευσαν στις πόλεις. Στη συνέχεια έγινε η συνήθης διαταξική πρακτική για την απόκτηση δεύτερης κατοικίας, ενώ επιτρέπεται και η οικοδόμηση νομίμως εκτός σχεδίου.

Η εκτός σχεδίου δόμηση είναι καταστροφική για τη διαφύλαξη του περιαστικού χώρου και την προστασία των δασών, των χορτολιβαδικών εκτάσεων, της γεωργικής γης, των φυσικών τοπίων, των προστατευόμενων περιοχών, των παράκτιων ζωνών, των αρχαιολογικών χώρων, κ.λπ. Το κόστος είναι τεράστιο : δίκτυα και υποδομές, προσβασιμότητα, αποχετευτικό σύστημα, διαχείριση απορριμμάτων, κ.λπ.

Γι’ αυτό το πρότυπο της εκτός σχεδίου οικιστικής ανάπτυξης πρέπει να εγκαταλειφθεί. Οι πόροι δημόσιοι και ιδιωτικοί και τα οικοδομικά επαγγέλματα πρέπει να κατευθυνθούν στις αναπλάσεις δημόσιων και ιδιωτικών χώρων εντός σχεδίων πόλεων και οικισμών, στον ενεργειακό και ποιοτικό ανασχεδιασμό/αναβάθμιση του τεράστιου οικιστικού αποθέματος, στη συντήρηση των μνημείων και των παραδοσιακών συνόλων που διαθέτει η χώρα, καθώς και στην επούλωση των καταστροφών του φυσικού περιβάλλοντος - σε αναδασώσεις, δενδροφυτεύσεις, αποκαταστάσεις λατομείων και άλλων τραυματισμένων τοπίων. Σε όλα αυτά υπάρχει πεδίο δόξης λαμπρόν για μια ριζική αλλαγή του προτύπου της οικοδομικής δραστηριότητας.

Άλλωστε, ο μέσος όρος ιδιοκτησίας σε κατοικία (κύρια και παραθεριστική) στην Ελλάδα είναι 2 κατοικίες ανά νοικοκυριό, που προφανώς κατανέμονται άνισα - πάντως ένα σχέδιο αναδιανομής με κατάλληλους μηχανισμούς δεν χρειάζεται σοσιαλισμό για να εφαρμοστεί. Επίσης, τεράστιος όγκος τουριστικών καταλυμάτων, κυρίως σε προορισμούς εσωτερικού τουρισμού, μένει αδιάθετος και λιμνάζει. Οι επαγγελματικοί χώροι, επίσης, υπεραρκούν, πολύ περισσότερο που η αποβιομηχάνιση έχει αφήσει τεράστιο ανενεργό όγκο παραγωγικών κτιρίων. Όλοι οι μικροί και μεσαίοι ιδιοκτήτες, κάτοχοι των παραπάνω οικοδομών, εφόσον αυτές δεν αποτελούν πρώτη κατοικία ή επαγγελματική στέγη, δηλαδή θέμα επιβίωσης, θα ήθελαν ν’ απαλλαγούν από μια περιουσία που μόνο φόρους και χαράτσια τους επισωρεύει ενώ η αξία της έχει καταρρεύσει και δεν μπορούν ούτε να την πουλήσουν ούτε να την αξιοποιήσουν διαφορετικά. Δεν φλέγονται και ούτε μπορούν να χτίσουν.  

Αυτή, λοιπόν, την πραγματικότητα της υπερδόμησης εντός σχεδίων και της υπερανάπτυξης της εκτός σχεδίου δόμησης έρχεται το νομοσχέδιο να επιτείνει, θεωρώντας όλη την ελληνική επικράτεια ως εν δυνάμει δομήσιμο χώρο και ανοίγοντας νέες δυνατότητες για να οικοδομηθούν νέες εκτάσεις. Φυσικά δεν τρελάθηκαν οι Έλληνες να επενδύσουν μαζικά στην οικοδομή σε περίοδο πληθωρισμού και φούσκας ακινήτων. Άλλωστε, στα ανενεργά προς εκμετάλλευση ακίνητα θα προστεθούν δεκάδες χιλιάδες νέα από τα κόκκινα δάνεια που δεν εξυπηρετούνται λόγω φτωχοποίησης των ενοίκων τους, καθώς οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε δήμευση πρώτης κατοικίας και επαγγελματικής στέγης. Είναι αυτονόητο ότι θα πρέπει ν’ αναπτυχθεί ένα μαζικό μαχητικό κίνημα αποτροπής αυτής της εξέλιξης.

Παρ’ όλ’ αυτά υπάρχουν αρκετοί, τους οποίους φωτογραφίζει το νομοσχέδιο και οι οποίοι έχουν συμφέρον να πολεοδομήσουν ιδιωτικά σε εκτός σχεδίου γη ή να φυτέψουν τεράστιες εγκαταστάσεις σε δάση ή να νομιμοποιήσουν αυθαίρετα ή να ανταλλάξουν τη δασική συνεταιριστική γη που κατέχουν με δημόσια δομήσιμη. Τα νέα ακίνητα δεν θα είναι οι βίλλες της Μυκόνου αλλά νέα πολεοδομικά σύνολα (συνεταιρισμών και ιδιωτών), μεγάλα έργα υποδομής, όπως αεροδρόμια, τεχνητές λίμνες, φράγματα, υδροηλεκτρικοί σταθμοί, κ.λπ. σε δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις καθώς και εγκαταστάσεις σταθμών παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ ή μονάδες Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας με χρήση ΑΠΕ, όπως προκύπτει από το άρθρο 36 του παρόντος νομοσχεδίου το οποίο αντικαθιστά το έκτο κεφάλαιο και τα άρθρα 45-61 του ν. 998/79.  

Αλλά και η πολεοδομημένη εκτός σχεδίου ή/και συμπεριλαμβανομένων δασικών εκτάσεων γη των Οικοδομικών Συνεταιρισμών θ’ αλλάξει πιθανόν χέρια καθώς μπορεί να μεταβιβάζεται σε επίδοξους «επενδυτές» έναντι τιμήματος  στο οποίο προσδοκούν οι συνεταιριστές που δεν έχουν τα μέσα να κτίσουν. Εν ολίγοις, το ν/σχέδιο αφορά με οικονομικούς όρους το μεγάλο κατασκευαστικό κεφάλαιο. 

Σε μια τραυματισμένη περιβαλλοντικά και αισθητικά ελληνική επικράτεια ό,τι προστίθεται επιτείνει πολλαπλασιαστικά την υπάρχουσα πραγματικότητα. Η κατάργηση βασικών εννοιών και θεσμικού πλαισίου χωρικού σχεδιασμού και περιβαλλοντικής προστασίας, που κατακτήθηκαν μέσα σ’ ένα εξαιρετικά αντιφατικό ως προς τον σχεδιασμό και το δημόσιο συμφέρον μεταπολιτευτικό τοπίο, με εμμονή κυρίως των επιστημόνων και του οικολογικού κινήματος μετά την δεκαετία του 1980, υποθηκεύει το μέλλον της χώρας σε πολλά επίπεδα : αγροτική παραγωγή, νέο τουριστικό πρότυπο προσανατολισμένο στον πολιτισμικό και φυσιολατρικό τομέα, προστασία του περιβάλλοντος και κλιματική αλλαγή, ποιότητα ζωής των κατοίκων της χώρας, βιώσιμη οικοδομική δραστηριότητα για την αναβάθμιση των προβληματικών περιοχών.

Η Ελλάδα διαθέτει ακόμα ένα σημαντικό φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, συμβατό με ένα ιδιαίτερα φιλικό κοινωνικό τρόπο ζωής που, μαζί με τον μνημειακό της πλούτο, αποτελούν τα συγκριτικά της πλεονεκτήματα στον παγκόσμιο χάρτη. Στο μέλλον πρέπει να κινηθούμε σε ένα είδος ποιοτικής «απο-ανάπτυξης», η οποία παράγει οικονομικό πλούτο και επιτρέπει στις πολλαπλές παραγωγικές δραστηριότητες ν’ αναπτύσσονται συμβιωτικά. Έχοντας εργαστεί 4 χρόνια στην καμένη Ηλεία και 2 χρόνια στην παρθένα Παραλαδώνια περιοχή της ορεινής Γορτυνίας, γνωρίζω από πρώτο χέρι ότι τόποι όπως αυτοί μπορεί να συγκινήσουν εκατομμύρια ανθρώπους. Αρκεί να μην μετατρέψουμε σε πρεσβευτές της χώρας τους tour operators του all inclusive τουρισμού και του μεγάλου κεφαλαίου.

Το παρόν κείμενο δεν θ’ ασχοληθεί με τις βάναυσες και αντισυνταγματικές επεμβάσεις στα δάση, καθώς αυτές έχουν επισημανθεί από το Ινστιτούτο Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας, το WWF και άλλους. Θα εστιάσει στις περιπτώσεις που αφορούν στις εκτάσεις ιδιωτικής πολεοδόμησης.

«Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση»

Το ν/σχέδιο θεσμοθετεί εδαφικές εκτάσεις οπουδήποτε εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών ως ΠΠΑΙΠ (Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης), οι οποίες ενεργοποιούνται με πολεοδομικές μελέτες μαζί με τις οποίες κατατίθενται και 400 € ανά στρέμμα. Αποτιμάται δηλαδή σε 30.000€ κατ’ ελάχιστο η αξία δόμησης του αδόμητου χώρου (ισοζύγιο !). Οι εκτάσεις ποικίλουν σε εμβαδόν και φτάνουν να υπερβαίνουν και τα 300 στρέμ. σε περιπτώσεις οικοδομικών συνεταιρισμών.

Κατ’ αρχήν το ν/σχέδιο ορίζει ότι δεν μπορούν να ιδρύονται ΠΠΑΙΠ σε περιοχές ειδικού νομικού καθεστώτος (δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, κ.λπ.) αρθ. 1.  Πλην, όμως, αμέσως μετά ορίζονται οι εξαιρέσεις στις Ειδικές Περιπτώσεις Εκτάσεων Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΕΠΕΠΑΙΠ - περιοχές Αττικής, Θεσ/νίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Ηρακλείου), όπου στις ΠΠΑΙΠ μπορεί να περιλαμβάνονται όλες οι ανωτέρω περιοχές ειδικού καθεστώτος μέσω ασήμαντων παραχωρήσεων στο ελληνικό δημόσιο αρθ.7 . Επιτρέπεται, επίσης, η μεταβίβαση της κυριότητας οικοδομήσιμων ή μη τμημάτων γηπέδων ή κτιρίων διαιρεμένης ιδιοκτησίας, διάταξη που ανοίγει το δρόμο για μεταβίβαση των ατομικών μεριδίων σε επίδοξους μεγάλους κατασκευαστές ή «επενδυτές».

Στο καθεστώς της ιδιωτικής πολεοδόμησης του ν/σχεδίου εντάσσονται οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, οι οποίοι κατέχουν δάση, δασικές εκτάσεις και εκτάσεις του ν. 998/79 μη υπαγόμενες στη δασική νομοθεσία. Εφόσον τα προς πολεοδόμηση τμήματα, εξαιρουμένων αυτών του ειδικού καθεστώτος, δεν καταλαμβάνουν το 50% της έκτασης, υπάγονται σε διατάξεις του  ν. 998/79 και οι δομήσιμοι χώροι επιτρέπεται να καταλαμβάνουν έως και 25% του συνόλου της υπό ρύθμιση έκτασης. Στην περίπτωση που δεν ικανοποιείται η πολεοδόμηση μπορούν να διατεθούν δημόσιες χορτολιβαδικές και  βραχώδεις  εκτάσεις καθώς και δασικές ή δάση  αρθ. 10. Οι  οικοδομικοί συνεταιρισμοί που δεν εμπίπτουν στις παραπάνω διατάξεις μπορούν ν’ αποκτούν γη σε άλλες εκτάσεις - Ζώνες Συγκέντρωσης Δικαιωμάτων  Δόμησης  και ζώνες υποδοχής / ανταλλαγής εκτάσεων ή τμημάτων εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών.

Είναι προφανές ότι γενικεύεται η εκτός σχεδίου δόμηση και η καταχρηστική οικοδόμηση περιοχών ειδικού καθεστώτος καθώς και ότι παραχωρείται δημόσια γη, όχι σε αγρότες ή άστεγους, αλλά σε ιδιοκτήτες χαρακτηρισμένων δασικών εκτάσεων.   

«Εγκαταλελειμμένοι, μικροί και φθίνοντες οικισμοί»

Πρόκειται για μεγάλο αριθμό μικρών οικισμών της χώρας, καθώς κριτήριο ένταξης ενός οικισμού στο νόμο είναι να εμφανίζει μηδενικό πληθυσμό το 1981 και να προϋφίσταται του 1923 (εγκαταλελειμμένος) ή μόνιμο πληθυσμό το 2011 μικρότερο των 150 κατοίκων, ή να μην εμφανίζει μεγαλύτερη του 10% αύξηση σήμερα έναντι του 1981, ή να προϋφίσταται του 1923 (μικρός και φθίνων).

Η βιώσιμη ανάπτυξη αυτών των οικισμών, την οποία το ν/σχέδιο διατείνεται ότι υπηρετεί, σημαίνει κατ’ αρχήν κίνητρα και κεντρική στήριξη για την επανεγκατάσταση των κατοίκων που αφορούν πρωτίστως στην απασχόληση (κυρίως αγροτικός τομέας και τουρισμός) και σε υποδομές υγείας, παιδείας. Οι παραπάνω προϋποθέσεις έχουν καταρρεύσει λόγω των μνημονιακών πολιτικών. Η κυβέρνηση αντί να μεριμνήσει για τα παραπάνω και την αναζωογόνηση των οικισμών, οι οποίοι, ακόμα και αν δεν είναι χαρακτηρισμένοι παραδοσιακοί, έχουν ταυτότητα ως σύνολα (τουλάχιστον στο συνεκτικό τους πυρήνα), εντάσσει όμορες σ’ αυτούς εκτάσεις στο καθεστώς της ιδιωτικής πολεοδόμησης (ελάχιστη επιφάνεια 30 στρέμματα) μέσω ΕΣΠΕΡΑΑ (Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης). Καθορίζονται δηλαδή πλησίον των οικισμών αυτών ζώνες - υποδοχείς οικοδομικών συνεταιρισμών και ιδιωτών α) σε δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις β) σε εκτάσεις ακινήτων του ελληνικού δημοσίου ή των ΟΤΑ γ) σε ιδιωτικές εκτάσεις. Αντί, δηλαδή, το κράτος να ενεργοποιήσει παραγωγικά τη μη ενεργή αγροτική γη τη μετατρέπει σε οικόπεδα. Το μέγεθος του προστιθέμενου οικισμού φτάνει έως και 300 στρέμματα - έχουμε ένα δεύτερο νέο οικισμό (πολεοδομημένη γη κ.λπ.) δίπλα στον μικρό και φθίνοντα ή εγκαταλελειμμένο. Πέραν αυτού επιτρέπεται η εγκατάσταση, σε απόσταση μικρότερη του 1 χλμ. από τον οικισμό, η ιδιωτική πολεοδόμηση κατά τις διατάξεις των ΠΠΑΙΠ (Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης), σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στα οικεία άρθρα.

Είναι προφανές ότι οι υφιστάμενοι οικισμοί θα μαραζώσουν γιατί όχι μόνο δεν θα έχουν κανένα όφελος από τον νέο παρακείμενο «οικισμό», που περιλαμβάνει κατοικίες, κοινωνικό εξοπλισμό και καταστήματα, αλλά θα έχουν χάσει και ζωτικές καλλιεργήσιμες εκτάσεις. Ειρωνεία της τύχης αποτελεί η αύξηση στα ακατοίκητα και ερημωμένα χωριά τους τού συντελεστή δόμησης.